5月10日， CBRE世邦魏理仕发布《中资企业写字楼租赁四重奏》专题报告（简称“报告”）。报告显示，过去3年，中国写字楼市场历经跌宕起伏，而中资企业的办公需求主力地位进一步强化。扩容、提质、增效、逐绿已成为中资企业写字楼租赁的四大趋势。中资企业租赁面积占比从2019年的60%上升至2022年的72%。

此外，对同一城市内多个办公点的整合，是大中型中资企业房地产策略的另一重要趋势。一线城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性质占比约1/5。

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中资企业租赁面积占比上升

世邦魏理仕对于北京、上海、广州、深圳等一线城市超过500栋甲级写字楼的租户普查数据显示，中资企业的总租赁面积占比从2019年的60%提升至2022年的72%。2022年，中资企业在一线城市甲级写字楼的总租赁面积中，金融和科技行业合计占比57%，较2019年提升3个百分点。

报告显示，科技与金融持续担当中资企业写字楼租赁需求的主引擎。从行业内部看，证券基金、互联网数据服务和软件开发等细分行业新动能的涌现，是这两大需求引擎得以保持高速运转的重要原因。

图/世邦魏理仕研究部

资本市场改革的持续深化是推动证券基金机构业务扩张的动因。2022年，证券/基金/期货/信托行业在中资金融企业租赁交易量中的占比达到50%，较2020年上升14个百分点。与此同时，国内科技互联网行业持续向“数实融合”领域和核心科技研发转型升级也已初见成效，行业新增长引擎逐渐加速。数据显示，以人工智能、云计算为代表的互联网数据服务以及软件开发企业租赁交易量在科技行业中的占比从45%大幅增加至69%。

除了金融和科技外，专业服务业是写字楼市场需求的另一重要来源。随着中国经济向高质量、国际化、专精化发展，对专业服务业的需求也在增长并升级。其中，律所成为需求最强劲的子行业，近三年贡献了中资专业服务业新租交易面积的47%。

此外，历经三年疫情，良好的办公环境成为员工的核心诉求之一。越来越多的中资企业开始在办公楼宇策略上做出应对。对比世邦魏理仕历年发布的《中国写字楼租户调查》发现，疫情后中资企业对楼宇品质升级意愿明显增强，较疫情前攀升约10个百分点。

从租赁市场来看，租户选址于甲级写字楼的比例也明显提升。根据京沪两地疫情暴发前后三年的新设立和搬迁交易数据，中资企业选址甲级楼宇的比例提升8个百分点至70%，仍落后于外资企业，但增速快于外资企业5个百分点。

世邦魏理仕预计，2023年-2025年期间，国内18个主要城市的写字楼新增供应中的甲级写字楼面积占比将达81%，这将为中资企业的楼宇升级提供充裕的选择，尤其是在快速兴起的新兴商务区。

聚焦空间效率，整合同一城市多个办公点

值得一提的是，报告显示，基于对业务调整、成本控制以及提升办公空间利用效率等考量，对同一城市内多个办公点的整合，是大中型中资企业房地产策略的另一重要趋势。在各行业中，制造业和科技业的中资企业办公室整合意向最高，这与其当前的办公室分布有较明显的关系。

中资企业的整合意向，意味着连续整层大面积租赁和总部型独栋租赁需求将有所增加。数据显示，过去3年，一线城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性质占比约1/5。

报告指出，在对多个传统办公空间进行整合的同时，将灵活办公引入房地产策略有助于进一步提升空间效率，并兼顾业务连续性和灵活性诉求。寻求更具弹性的空间解决方案将是未来中资企业写字楼需求的一大趋势。

另据世邦魏理仕之前发布的2022年《中国区写字楼租户调查》显示，疫情得到控制后，中资企业在工作场所内设置共享工位和协作空间，以及在选址时将共享办公纳入考虑的比例均有明显上升。

此外，世邦魏理仕调查显示，54%的中资企业表示有意愿搬迁至绿色认证楼宇，这一趋势将推动绿色楼宇租赁需求的持续增长。

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